從資產層面看，減值問題嚴重。2024年，公司計提信用及資產減值損失1.52億元，占虧損總額70%以上，且這并非初次遭遇減值風暴，2020—2022年均有計提減值損失情況。其減值病灶集中在歷史收購的“不良資產包”，像2013年收購桂圳投資置業65%股權，標的公司承諾條款未兌現，導致天之泰大廈長期空置，變成“負資產”。子公司經營狀況也不佳，2024年半年報披露14家子公司和參股公司中11家虧損、4家凈資產為負，年報中披露的5家子公司里3家虧損。此外，2024年桂林特大洪水使游客接待量同比下滑8%，景區修復成本激增，盈利資產創收能力被削弱。部分景區采用與當地機構關聯方合作開發、門票收入按比例分成模式，因結算機制復雜，應收賬款持續積壓、賬齡結構偏長，增加了壞賬風險。2024年應收賬款和票據賬面價值5900萬元，計提壞賬準備2000萬元，計提比例25.52%，其中3年以上占比達69%。而且，計提壞賬準備時對不同欠款人區分對待，對于控股股東及最終控制人控制的事業單位款等款項只按3%計提，這一計提比例能否充分揭示風險值得商榷。
從運營模式和市場競爭角度而言，桂林旅游長期依賴門票經濟。2018年10月1日起，公司下調多個景區票價，如漓江景區、銀子巖景區、兩江四湖景區等，降價幅度普遍在20%左右。疫情后，各地景區爭相攬客，小規模旅行社退出市場，市場集中度向在線旅行社（OTA）以及大型旅行社集中，旅行社議價能力加強，對景區門票價格形成壓力。同時，同在廣西的陽朔、興坪等新興景區通過差異化體驗分流客源，自由行游客占比提升，更加依賴團隊游的桂林旅游面臨更大門票壓力。2024年，公司景區收入2.08億元，同比下降16.5%；景區游客接待量同比下降11.5%，說明游客客單價下滑。
成本方面也存在剛性壓力。2024年員工薪酬1.78億元，占營收41%，員工人數從2020年的2331人下降到2024年的1821人。各類資產的折舊攤銷也是固定成本，2024年公司投資性房地產計提折舊309萬元、固定資產計提折舊3030萬元、使用權資產計提折舊136萬元、無形資產計提攤銷977萬元、長期待攤費用175萬元，上述項目合計4600多萬元，占營業收入10.6%。這種“收入彈性、成本剛性”的剪刀差在2024年桂林特大洪水影響下被放大。而且，桂林旅游長期依賴資源壟斷，數字化改造滯后導致運營效率低下，總資產周轉率0.19次，同比下降3.37%，資產僵化與成本固化形成惡性循環。
在戰略決策和管理方面，也存在一些問題。在2013年前后的文旅投資熱潮中，桂林旅游為追求規模效應盲目并購，未建立有效的投后管理機制，將“規模紅利”變成了“減值陷阱”。管理層動蕩也加劇了處置困境，原副總裁訚林違紀被查、新任高管缺乏行業經驗等問題，使得資產盤活計劃屢屢受阻，桂圳投資置業資產招租議案甚至遭遇董事質疑評估流程而險些流產。
